未签转让合同但对方已和房东签合同且不给转让费时，转让费能否退还需根据具体情况判断。以下从不同法律角度进行分析：

一、合同成立与效力角度

1. 合同形式要求：
   根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式。未签书面转让合同，但若一方已履行主要义务且对方接受，合同仍可成立（《民法典》第四百九十条）。若转让方已实际履行转让义务（如交付店铺），而受让方未支付转让费构成违约，转让方有权要求支付。
2. 附条件合同：
   若双方约定“以与房东签合同为转让费支付条件”，根据《民法典》第一百五十八条，条件未成就时受让方可拒绝支付或要求退还。但需证明该条件存在且未达成。

二、租赁合同关系角度

1. 转租合法性：
   根据《民法典》第七百一十六条，承租人转租需经出租人同意。若转让行为构成未经同意的转租，房东有权解除合同，受让方无法继续使用房屋，可要求转让方退还转让费。
2. 房东追认效力：
   若房东事后追认转让行为，则转让自始有效，受让方不得以未签合同为由要求退款。

三、特殊情形处理

1. 欺诈或重大误解：
   依据《民法典》第一百四十八条、第一百四十七条，若转让方故意隐瞒关键信息（如房屋权属纠纷）导致受让方支付转让费，受让方可主张撤销合同并退款。
2. 缔约过失责任：
   根据《民法典》第五百条，若因一方恶意磋商、隐瞒事实等行为导致合同未成立，造成对方损失的，应承担赔偿责任。若转让方存在过错，受让方可要求赔偿包括转让费在内的损失。

四、实务建议

1. 证据固定：保留转账记录、沟通记录等证明转让关系及费用支付的证据。
2. 协商与诉讼：优先通过协商解决；协商不成时，可依据上述法律条款向法院起诉或申请仲裁。