卖房时隐瞒老人过世的情况是否有问题，需根据具体情况分析，可能涉及违约、欺诈或违反诚实信用原则。以下是对此问题的详细分析：
一、合同约定与违约责任
- 合同明确约定时的违约责任
- 若房屋买卖合同中明确约定卖方需如实告知房屋内是否发生过老人过世等特殊事件，则卖方隐瞒该事实直接违反合同条款，构成违约。根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”买方有权依据合同要求卖方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、解除合同等。
- 合同未明确约定时的处理原则
- 若合同未明确约定卖方需告知此类信息，则需结合其他法律原则及事实情况判断是否构成违约。此时，隐瞒行为可能因违反诚实信用原则或构成欺诈而承担法律责任。
二、诚实信用原则与欺诈风险
- 诚实信用原则的适用
- 根据《民法典》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”若老人过世情况属于可能影响买方购买意愿或房屋价值的重大事项（如非正常死亡），卖方隐瞒该信息可能违背诚实信用原则。此时，即使合同未明确约定，卖方仍可能因违反合同附随义务（如告知义务）而承担责任。
- 欺诈的构成与法律后果
- 若卖方故意隐瞒老人过世情况，且该信息对买方决策有重大影响，导致买方在不知情下签订合同，可能构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”买方有权撤销合同并要求赔偿损失。
三、地方司法实践与行业规范
- 地方司法实践的差异
- 部分地区法院倾向于认为卖方应主动披露房屋内是否发生过非正常死亡事件（如凶杀、自杀等），尤其当该信息可能影响房屋价值或买方购买意愿时。例如，某些地方性司法文件中明确规定，卖方需如实告知房屋“凶宅”信息，否则可能承担不利后果。
- 行业规范与合同条款
- 部分房地产转让合同中会明确要求卖方披露房屋内是否发生过非正常死亡事件。若合同中有此类条款，卖方隐瞒行为将直接构成违约。此外，房地产中介行业也可能对信息披露有更高要求，卖方需遵守相关行业规范。
四、买方的权利与救济途径
- 要求解除合同与返还款项
- 若买方发现卖方隐瞒老人过世情况，且该事实影响购买意愿或房屋价值，可依据《民法典》第五百六十三条要求解除合同，并要求卖方返还已支付款项。
- 要求赔偿损失
- 根据《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”若卖方隐瞒行为导致买方遭受经济损失（如房价下跌、交易成本增加等），买方有权要求赔偿。
- 协商与诉讼
- 建议双方首先尝试协商解决纠纷，如协商不成，买方可向房地产中介协会等行业组织投诉，或通过诉讼等法律途径维护权益。法院将根据具体事实和证据判定卖方是否违约，并确定责任承担方式。
