房屋转让合同纠纷二审中，未按约支付转让费时转让费是否可退还，需根据合同具体条款、履行情况及相关法律规定综合判断。以下从不同角度进行分析： 一、合同条款的约定 1. 若合同中明确约定了未按约支付转让费时的处理方式，如违约责任、解除合同条件及转让费退还等，则应首先遵循合同约定。 2. 根据《中华人民共和国民法典》第五条，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则。若合同条款系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，则具有法律约束力。 二、合同履行情况 1. 若受让方未按约支付转让费，但转让方已履行主要义务（如交付房屋），且合同未约定此情况下转让费可退还，则转让方有权要求受让方继续履行支付义务。 2. 根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条，若合同对价款支付约定不明确，且无法达成补充协议，则按照订立合同时履行地的市场价格履行。但这并不直接涉及转让费的退还问题。 三、可撤销或无效情形 1. 若转让方以欺诈手段使受让方在违背真实意思的情况下支付转让费，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，受让方有权请求撤销转让行为并要求退还转让费。 2. 若合同存在格式条款，且该条款不合理地免除或减轻转让方责任、加重受让方责任或限制受让方主要权利，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，该条款可能被认定为无效。 四、附条件合同 1. 若双方约定转让费的支付以特定条件成就为前提（如完成房屋过户手续），且该条件未成就，则根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条，受让方有权要求退还转让费。