在购房合同和贷款合同均解除的情况下，购房者房款返还的优先权问题主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定来处理。以下是对此问题的详细解答：     一、总体原则与法律依据 在商品房交易中，购房合同与贷款合同是两个独立的法律关系，但二者在解除时往往存在紧密的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当商品房买卖合同被解除时，若同时涉及贷款合同的解除，贷款的返还及购房款的返还需遵循特定的原则和程序。 法律依据：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。     二、购房款返还的具体规定 1. 购房款返还的责任主体   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，当商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除时，出卖人（开发商）负有将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人（银行）和买受人（购房者）的义务。 2. 返还流程与方式   购房贷款部分：开发商应将收受的银行贷款部分直接返还给银行。银行在收到返还的贷款后，应停止计收利息，并可能根据与购房者的贷款合同约定，处理已收取的利息及可能产生的违约金等问题。   购房款本金及利息：开发商还需将购房者已支付的购房款本金及利息返还给购房者。若购房者已支付了部分首付款，则开发商应返还首付款部分及相应利息；若购房款全部来自银行贷款，则开发商在返还银行贷款后，无需再向购房者返还购房款本金（因已由银行直接返还），但需返还购房者可能已支付的贷款利息或其他费用（如有）。 3. 特殊情况下的处理   因开发商原因导致合同解除：若因开发商违约或过错导致商品房买卖合同和贷款合同解除，开发商除需返还购房款本金及利息外，还可能需承担违约责任，如支付违约金、赔偿购房者因此遭受的损失等。   因购房者原因导致合同解除：若因购房者违约或过错导致合同解除，购房者可能需承担一定的违约责任，但这并不影响其要求开发商返还已支付的购房款本金及利息的权利。不过，购房者已支付的贷款利息可能因合同解除而无法全额收回，具体需根据贷款合同约定及实际情况处理。   不可归责于双方的原因导致合同解除：若因不可抗力或政策调整等不可归责于双方的原因导致合同解除，双方互不承担违约责任。开发商应返还购房者已支付的购房款本金及利息，银行应停止计收利息并可能退还部分已收取的利息（具体需根据贷款合同约定处理）。     三、购房者房款返还优先权的保障 1. 法律保障   购房者的房款返还优先权主要受到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的保护。这些法律法规明确了开发商在合同解除后的返还义务及返还方式，为购房者维护自身权益提供了法律依据。 2. 实际操作建议   保留证据：购房者在处理此类问题时，应妥善保留购房合同、贷款合同、付款凭证等相关证据材料，以便在争议发生时能够证明自己的权益。   及时沟通：购房者应及时与开发商和银行沟通协商合同解除及房款返还事宜，尽量通过友好协商解决争议。   寻求法律帮助：若协商无果或争议复杂难以解决时，购房者可寻求专业律师的法律帮助，通过诉讼或仲裁等法律途径维护自身权益。