开发商已办理大证未办理抵押权正式登记时，开发商是否承担担保责任，需根据具体情况分析，不能一概而论。以下从不同角度进行详细分析：
一、合同约定角度
- 明确约定情形：
- 若购房合同及保证合同中明确约定，开发商的阶段性保证责任截止于债务人办理完毕产权证和抵押登记手续，那么在此之前开发商需持续承担担保责任。例如，合同中明确规定“直至购房人就所购房屋办妥房地产权证并完成抵押登记手续止”，此条款具有法律约束力。
- 若合同还约定了办理手续的具体时间节点，并规定逾期未办时开发商责任延续，则开发商需按约继续承担保证责任。
- 约定不明情形：
- 当合同对保证责任截止条件或时间约定不明确时，法院可能会结合交易习惯、合同目的等因素进行解释。若开发商已合理履行协助义务，而债务人无故拖延，开发商的责任可能在一定时间后不再延续。
- 但若开发商未充分履行协助义务，导致其责任期间延长，则仍需承担担保责任。
二、法律规定角度
- 抵押权设立与担保责任：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”若未办理抵押权正式登记，则抵押权未设立，但这并不影响抵押合同的效力。
- 抵押合同本身若无其他效力瑕疵，通常仍属有效。此时，若因开发商原因导致抵押权未设立，开发商可能需依据合同条款承担违约责任，如赔偿债权人因未登记而遭受的损失。
- 过错责任：
- 如债务人未及时办理产权证和抵押登记是由于开发商过错（如未提供必要资料、未协助办理等）导致，开发商需继续承担阶段性担保责任。
- 若为债务人自身原因或其他与开发商无关的原因导致手续未办，且无其他法定或约定事由，开发商可能不承担后续担保责任。
- 抵押权预告登记与阶段性担保责任：
- 在商品房按揭贷款中，银行通常会要求购房者办理抵押权预告登记。这是一种临时性登记行为，旨在保全将来物权变动的顺利进行。
- 根据《民法典》及司法解释，当已办理建筑物所有权首次登记且不存在预告登记失效等情形时，抵押权自预告登记之日设立，开发商将不再承担阶段性担保责任。
三、综合判断与案例分析
- 在判断开发商是否应继续承担阶段性担保责任时，需全面审查以下因素：合同约定的具体内容及其履行情况；法律法规的适用；各方当事人的过错情况；具体案情及抵押权预告登记的效力。
- 以某法院审结的金融借款合同纠纷案件为例，案涉房屋虽未办理产权证，但已办理建筑物所有权登记并进行了抵押预告登记。法院认定银行已取得抵押权并享有优先受偿权，因此开发商不再承担阶段性担保责任。这一案例表明，在满足特定法律条件时，开发商可能免除担保责任。
