业主不组织竣工验收，相关方可以采取以下措施来应对和处理这一问题：
一、明确竣工验收的法定义务与责任
- 建设单位的法定义务：
- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第十六条，建设单位在收到建设工程竣工报告后，有义务组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。这是建设单位必须履行的法定职责，旨在确保工程质量符合设计要求和相关标准。
- 责任承担：若建设单位未组织竣工验收而擅自交付使用，将面临行政处罚和民事赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》第五十八条，建设单位将被责令改正，并处以工程合同价款2%以上4%以下的罚款；若造成损失，还需依法承担赔偿责任。
- 施工单位的权利与诉求：
- 要求验收与支付工程款：施工单位在完成工程并提交竣工验收报告后，有权要求建设单位组织验收。若建设单位拖延验收，施工单位可依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条，以提交验收报告之日为竣工日期，并要求建设单位按合同约定支付工程款。
- 主张损失赔偿：若因建设单位拖延验收导致施工单位遭受额外损失（如设备租赁费、人员窝工费等），施工单位有权根据《民法典》第五百七十七条，要求建设单位承担违约责任，并赔偿实际损失。
二、应对业主不组织竣工验收的具体措施
- 协商沟通与书面催告：
- 友好协商：首先，施工单位或相关方应尝试与建设单位进行友好协商，了解其不组织验收的具体原因，并寻求双方都能接受的解决方案。
- 书面催告：若协商无果，施工单位可通过挂号信、EMS等方式向建设单位发送书面催告函，明确要求其在合理期限内组织验收，并保留寄送凭证和回执作为证据。
- 寻求行政监管与投诉：
- 向主管部门投诉：若建设单位仍不履行验收义务，施工单位可向当地住房和城乡建设局等房地产管理部门投诉，提交详细的延迟验收情况报告和相关证据，请求监管部门介入调查并责令建设单位改正。
- 申请行政处罚：根据《建设工程质量管理条例》第五十八条，施工单位可要求监管部门对建设单位进行行政处罚，以迫使其履行验收义务。
- 采取法律手段维权：
- 发送律师函：在协商和投诉无果的情况下，施工单位可聘请专业律师撰写并发送律师函，明确告知建设单位其行为的法律后果，并督促其履行验收义务。
- 提起诉讼或仲裁：若上述措施均无效，施工单位可向人民法院提起诉讼或依据合同约定申请仲裁，要求建设单位承担违约责任，并完成验收工作。在诉讼或仲裁过程中，施工单位需提供充分证据证明建设单位的违约行为及因此遭受的损失。
三、特殊情况下的处理与注意事项
- 施工单位不配合验收的处理：
- 若问题出在施工单位：若建设单位已组织验收但施工单位不配合，建设单位可依据合同约定追究施工单位的违约责任，并要求其承担因不配合验收导致的损失。同时，建设单位可考虑委托有资质的第三方检测机构进行工程质量检测，以确定工程是否符合竣工验收标准。
- 解除合同的可能性：若施工单位严重不配合验收导致工程长期无法交付使用，建设单位可根据《民法典》第五百六十三条的规定解除合同，并要求施工单位承担因解除合同造成的损失。
- 保留证据与合法维权：
- 证据保留：在整个处理过程中，无论是建设单位还是施工单位，都应确保相关文件和证据的完整性和真实性。这包括合同、竣工验收报告、催告函、沟通记录、检测报告等，以便后续可能的法律程序提供支持。
- 合法维权：在涉及法律纠纷时，各方应严格遵循法律法规和合同条款，通过合法途径维护自身权益。避免采取过激行为或非法手段，以免加重法律责任和损失。
