购房合同签不了，定金能否退还需视具体情况而定，主要取决于合同未能签订的原因及双方之前的约定。以下是对此问题的详细分析：
一、因购房者自身原因导致购房合同签不了

1. 情形描述：若购房者因个人原因，如改变购买意愿、资金问题、未按约定时间签订合同等，导致购房合同未能签订，视为购房者违约。
2. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
3. 处理结果：在此情况下，购房者通常无权请求返还定金。这是为了维护交易的稳定性和诚信原则，对违约方进行一定的惩罚。
   二、因开发商原因导致购房合同签不了
4. 情形描述：若开发商存在违约行为，如房屋已售他人、擅自变更规划、手续不全、未取得预售许可证、房屋存在质量问题等，导致购房合同无法签订。
5. 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也规定，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
6. 处理结果：购房者有权要求开发商双倍返还定金，并可依据法律规定追究其违约责任。这体现了对守约方的保护和对违约方的惩罚。
   三、因不可归责于双方的原因导致购房合同签不了
7. 情形描述：若合同未能签订是由于政策变化、不可抗力（如自然灾害、政府行为等）或双方对合同条款协商不一致等不可归责于任何一方的原因。
8. 法律依据：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
9. 处理结果：在此情况下，开发商应将定金退还购房者。这是基于公平原则，确保双方在无过错的情况下不受损失。
   四、特别约定的情况
10. 情形描述：双方在签订认购协议或其他相关文件时，可能有关于定金退还的特别约定。
11. 法律依据与后果：如果双方之前有明确的特别约定，如在某些特定情况下可以退还定金，那么无论何种原因导致合同无法签订，都应按照约定执行。这体现了合同自由原则，即双方有权在合同中约定自己的权利和义务。