租房合同终止的处理方式需根据终止原因及合同约定进行，具体如下：
一、协商一致终止

1. 法律依据：根据《民法典》第五条，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则。双方可通过沟通达成共识，签订书面终止协议，明确终止时间、租金结算等事宜。
2. 操作要点：提前沟通终止意向，就租金、押金、房屋返还状态等协商一致，并签订书面终止协议，确保双方权益。
   二、合同约定终止条件成就
3. 常见情形：如租赁期限届满、特定情况（如不可抗力）导致合同无法继续履行。
4. 操作要点：依据合同条款执行，如合同期满自动终止，或政府拆迁导致合同终止。此时，双方应结清费用，办理房屋交接。
   三、法定解除终止
5. 承租人法定解除权：
   • 情形：租赁物危及安全或健康（《民法典》第七百三十一条），如房屋存在严重质量问题影响居住。
   • 操作：承租人可随时解除合同，并通知出租人，结清费用后搬离。
6. 出租人法定解除权：
   • 情形：承租人未按约定使用房屋（《民法典》第七百一十一条），如擅自转租、改造结构；或逾期不支付租金（《民法典》第七百二十二条），合理期限通常约为一个月。
   • 操作：出租人可解除合同，请求赔偿损失，并要求承租人搬离。
     终止程序与注意事项：

• 提前通知：根据合同约定或法律规定，提前通知对方终止意向。
• 结清费用：搬离前结清所有未付费用，如租金、物业费、水电费等。
• 房屋交接：确保房屋及其设施完好无损，交还所有钥匙，并签订终止协议。