案外人以租抵债合同对抗执行是否属于虚假或恶意，需结合具体情况判断，主要考察合同真实性、合法性及是否损害他人权益。以下是对此问题的详细分析：
一、合同真实性与合法性审查

1. 真实性：需核查租赁合同签订时间、租金支付情况、租赁物交付状态等。若债务产生后短期内签订以租抵债合同，应警惕恶意串通逃避执行风险。
2. 合法性：检查协议是否违反法律法规，如租赁期限是否超法定最长租赁期限（《中华人民共和国民法典》第七百零五条）。同时，评估协议是否损害国家利益、社会公共利益或第三人合法权益。
   二、不同情形下的处理
3. 协议真实合法且租赁权先于执行债权成立：若以租抵债协议真实合法，且租赁权在法院查封、拍卖等执行措施前已合法设立，根据“买卖不破租赁”原则（《中华人民共和国民法典》第七百二十五条），承租人有权继续使用租赁物。
4. 协议存在虚假或违法情形：若协议被认定为虚假或违法，法院可裁定协议无效，排除承租人基于该协议的租赁权益，并对租赁物采取执行措施。对于损害第三人利益的协议，法院亦可依法宣告无效或撤销（《中华人民共和国民法典》第四百一十条）。
   三、对承租人权益的保障与争议解决
5. 告知权利义务与异议途径：法院应向承租人明确告知其权利义务及审查结果。承租人对认定结果有异议时，应告知其有权通过法定程序提出异议或申诉。
6. 争议解决机制：在协议中明确争议解决方式，如协商不成可提交仲裁或诉讼。准备好相应证据材料，以便在发生纠纷时有效维护自身权益。