房企破产时，已签订的合同效力需根据具体情况判断，并非一律无效。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，分析如下：
一、管理人对未履行完毕合同的选择权

1. 继续履行合同：若管理人决定继续履行破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同，需通知对方当事人。对方当事人应履行合同义务，但有权要求管理人提供担保；若管理人未提供担保，则视为解除合同。例如，房企与购房者签订的商品房买卖合同，若房屋已建成但未交付，管理人可选择继续履行并交付房屋，但需满足购房者对担保的要求。
2. 解除合同：管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或自收到催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。例如，房企与施工方签订的未完工建设合同，若管理人未在法定期限内通知继续履行，则合同自动解除。
   二、合同效力的特殊情形
3. 合同本身存在无效事由：若合同违反法律、行政法规的强制性规定（如通过欺诈手段签订），或存在恶意串通损害他人权益等情形，则合同自始无效，不受破产程序影响。
4. 合同已履行完毕：若合同双方已完全履行义务（如房屋已交付且房款付清），则合同权利义务终止，破产不影响其效力。
   三、合同相对方的权利保障
5. 申报债权：因合同解除或未履行导致的损失，相对方可向管理人申报债权，参与破产财产分配。
6. 行使抵销权：若相对方对破产房企负有债务，可在破产申请受理前行使法定抵销权，减少损失。