借款只出借了一部分，房屋抵押依然生效，但需满足特定条件。以下是对此问题的详细分析：
一、抵押权设立的基本条件

1. 书面抵押合同：根据《中华人民共和国民法典》第四百条，设立抵押权需当事人采用书面形式订立抵押合同，明确被担保债权的种类、数额、履行期限及抵押财产等详情。即使借款只出借了一部分，只要双方已签订书面抵押合同，即满足形式要件。
2. 抵押登记：依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条，以建筑物抵押的，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，房屋抵押的生效关键在于是否完成抵押登记，而非借款是否全额出借。
   二、借款未全额出借对抵押效力的影响
3. 抵押权独立性：抵押权作为担保物权，其设立与主债权（借款）的数额无直接关联。即使借款未全额出借，只要抵押合同有效且已办理登记，抵押权即依法设立。
4. 债权范围限制：抵押权所担保的债权范围以抵押合同约定为准。若借款未全额出借，抵押权仅对实际出借的金额及相应利息、违约金等费用提供担保，超出部分不在抵押权覆盖范围内。
   三、特殊情况与注意事项
5. 合同变更与抵押权调整：若借款双方协商变更借款金额，应及时办理抵押权变更登记，确保抵押权与实际债权一致。
6. 抵押物价值评估：抵押物价值应足以覆盖实际债权。若借款未全额出借导致债权减少，抵押物价值仍需满足剩余债权的担保需求，否则可能影响抵押权的充分实现。