物业管理费包含的费用

   根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

    1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

   这是指物业服务企业为物业项目配备的管理人员、保洁人员、安保人员、维修人员等的工资薪酬，以及企业按照国家规定为这些员工缴纳的社会保险费用，如养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险，同时还包括按规定提取的职工福利费，用于职工的生活困难补助、集体福利设施等方面。

    2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

    共用部位 ：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，对这些部位进行日常的检查、保养、修缮等产生的费用都包含在物业费里。例如，定期对楼道墙面进行修补、对屋顶防水进行检查维护等。

    共用设施设备 ：是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等的日常运行和维护费用。比如电梯的日常保养、维修，供电设备的检查维护等。

    3. 物业管理区域清洁卫生费用

   涵盖物业区域内的日常清扫保洁、垃圾收集和清运等费用。包括购买清洁工具、清洁用品，支付保洁人员的劳务费用，以及将垃圾运至指定垃圾处理场的运输费用等。例如，小区内道路的每日清扫、楼道的定期清洁、垃圾桶的清理和更换垃圾袋等工作所产生的费用。

    4. 物业管理区域绿化养护费用

   主要用于物业区域内花草树木的种植、养护、修剪、浇水、施肥、防治病虫害等方面的费用。包括购买绿化植物、肥料、农药，以及支付绿化养护人员的工资等。比如小区内草坪的定期修剪、树木的整形修剪、花卉的更换等工作的费用支出。

    5. 物业管理区域秩序维护费用

   包含物业区域内的安全保卫、巡逻、门禁管理等方面的费用。例如，安保人员的工资、购置安全防范设备（如监控摄像头、门禁系统等）的费用、设备的维护和更新费用等。通过安排安保人员24小时值班巡逻，保障小区居民的人身和财产安全。

    6. 办公费用

   是指物业服务企业为维持正常运营而发生的办公支出，如办公用品的采购费用、水电费、通讯费、差旅费、办公场地的租赁费用等。这些费用是物业服务企业开展日常管理工作所必需的开支。

    7. 物业服务企业固定资产折旧

   物业服务企业的固定资产主要包括交通工具、办公设备（如电脑、打印机等）、维修设备等。按照规定，这些固定资产需要按照一定的折旧方法计提折旧费用，计入物业服务成本。

    8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

   为了降低物业共用部位、共用设施设备因意外事故造成损失的风险，以及因物业管理活动可能对第三方造成人身伤害或财产损失而依法应承担的经济赔偿责任，物业服务企业通常会购买相关的保险。保险费用根据保险金额、保险费率等因素确定，并包含在物业费中。

    9. 经业主同意的其他费用

   这是一个兜底条款，是指除上述费用之外，经业主大会或业主委员会同意的其他物业服务费用支出。例如，在特定情况下，业主同意开展一些特色服务项目所产生的费用等。

    物业费的计算方式

   物业费的计算通常有两种方式：

    1. 按建筑面积计算

   这是最常见的计算方式，计算公式为：

    每月物业费 = 建筑面积 × 物业费单价

   其中，建筑面积是指业主所拥有的房屋产权证书上登记的建筑面积，包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。物业费单价是物业服务企业与业主通过物业服务合同约定的每平方米每月的收费标准。

   例如，某业主的房屋建筑面积为100平方米，小区的物业费单价为2元/平方米·月，那么该业主每月应缴纳的物业费为：100 × 2 = 200元。

    2. 按套计算

   在一些情况下，也会采用按套计算物业费的方式，即物业服务企业根据物业的类型、户型等因素，直接确定每套房屋每月应缴纳的固定物业费金额。

   例如，某小区的小户型住宅每套每月物业费为150元，大户型住宅每套每月物业费为300元。这种计算方式相对简单，但可能没有充分考虑房屋面积的差异。