在物业公司与业主关于物业费缴纳的问题上，有以下多方面的要点：

    业主缴纳物业费的依据

    合同约定 ：业主与物业公司通常会签订物业服务合同（前期可能是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主同样具有约束力），合同中会明确约定物业服务的内容、标准以及物业费的金额、缴纳方式和时间等条款。从法律角度看，这是业主缴纳物业费的直接依据，双方都应当按照合同约定履行各自的义务。例如，合同约定业主需在每月 10 日前缴纳当月物业费，那么业主就有义务在该时间节点前完成缴费。

    法律规定 ：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

    业主拒绝缴纳物业费的常见情形及法律分析

    物业服务不符合约定

    具体表现 ：如小区卫生状况差，垃圾清理不及时；安保措施不到位，经常发生盗窃事件；公共设施维修不及时，电梯故障长时间得不到解决等。

    法律分析 ：如果业主有证据证明物业公司未按照合同约定提供服务，那么业主可以要求物业公司承担违约责任。但这并不意味着业主可以直接拒交物业费，业主可以与物业公司协商解决，要求其改进服务并减免部分物业费；若协商不成，业主可以通过诉讼等法律途径要求物业公司承担违约责任，但在诉讼期间，业主仍需按照合同约定缴纳物业费。

    房屋质量问题

    具体表现 ：房屋存在漏水、墙体裂缝等质量问题，而业主认为这是物业公司的责任，从而拒绝缴纳物业费。

    法律分析 ：房屋质量问题通常是由开发商负责，与物业公司的物业服务并无直接关联。如果房屋在保修期内，业主应要求开发商进行维修；如果开发商拖延或拒绝维修，业主可以通过法律途径追究开发商的责任，但不能以此为由拒交物业费。不过，如果物业公司在接到业主关于房屋质量问题的反馈后，有义务协助业主与开发商沟通解决问题。

    未入住房屋

    具体表现 ：业主购买房屋后一直未入住，认为自己没有享受到物业服务，所以拒绝缴纳物业费。

    法律分析 ：根据法律规定，物业服务具有公共性，物业公司提供的服务是针对整个小区，而不是针对个别业主。即使业主未入住房屋，物业公司也在为小区的公共区域提供服务，如绿化养护、安保巡逻等。因此，业主不能以未入住为由拒绝缴纳物业费，但有些地方的政策可能会允许对未入住房屋的业主适当减免一定比例的物业费。

    物业公司催缴物业费的方式及法律手段

    协商沟通 ：当业主未按时缴纳物业费时，物业公司通常会先通过电话、短信、上门等方式与业主沟通，了解业主不缴费的原因，并协商解决问题。

    发送催缴通知 ：如果协商沟通无果，物业公司会向业主发送书面催缴通知，明确告知业主欠费金额、缴费期限以及逾期不缴可能面临的法律后果。

    法律诉讼 ：若业主在收到催缴通知后仍拒绝缴纳物业费，物业公司可以向法院提起诉讼。法院在审理此类案件时，会根据双方提供的证据来判断物业公司是否按照合同约定提供了服务，以及业主是否有正当理由拒交物业费。如果法院判决业主败诉，业主除了需要缴纳拖欠的物业费外，还可能需要承担诉讼费、违约金等费用。

    业主维护自身权益的途径

    与物业公司协商 ：当业主对物业服务不满意时，应首先与物业公司进行友好协商，提出自己的意见和要求，共同寻求解决方案。

    向业主委员会反映 ：业主委员会是代表业主利益的组织，业主可以向业主委员会反映物业服务中存在的问题，由业主委员会与物业公司进行沟通协商，督促其改进服务。

    向相关部门投诉 ：如果物业公司的服务问题严重影响业主的生活，业主可以向当地的房地产管理部门、物价部门等相关部门投诉，要求对物业公司进行监管和处理。

    通过法律途径解决 ：如果以上方法都无法解决问题，业主可以收集相关证据，向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，如赔偿损失、减免物业费等。